Jak správně určit parametry hypotéky

Doporučujeme si dobře rozmyslet a zvážit následující parametry hypotéky a teprve potom se začít zabývat různými nabídkami bank.

Jaké jsou různé parametry hypotéky? Klíčové slovo: parametry hypotéky 2017.

Nechte si od nás navrhnout nejlepší hypotéku
přesně pro Vás!
Email:  Telefon:

  • Výše hypotéky: obecně platí, že čím méně si půjčíte, tím lépe pro vás. Člověk by se neměl ale nikdy vydat úplně ze všech peněz - pokud je to alespoň trošku možné. Doporučujeme si trvale držet alespoň takovou finanční rezervu, aby z ní bylo možné pokrýt tři měsíce standardních výdajů. Také je třeba počítat s tím, že každá rekonstrukce je vždy dražší, než se původně myslelo.
  • LTV (neboli poměr mezi výší hypotéky a zástavní hodnotou nemovitosti): pokud je LTV 50%, znamená to, že hypotéka dosahuje 50% zástavní hodnoty nemovitosti. Zástavní hodnota nemovitosti je hodnota, kterou si určuje většinou banka sama - tato zástavní hodnota může být i nižší, než je kupní cena. Tento poměr je velice důležitý pro určení úrokové sazby, kterou vám banka bude schopna nabídnout; čím je tento poměr nižší, tím lépe. Ideální poměr je 50% či 70%. U některých bank lze získat velmi dobrou nabídku i pro LTV 90%. Nad 90% se jedná o tzv. "100%ní hypotéku" a ta je obecně dražší. Pro zlepšení tohoto poměru je možné dát bance do zástavy ještě nějakou další nemovitost, kromě té kupované (například ve vlastnictví rodičů či jiných příbuzných).
  • Splatnost hypotéky: to je doba, na kterou je hypotéka na začátku rozpočítána. Nejdelší doba je většinou 30 let. Čím je delší tato doba, tím je nižší měsíční splátka, ale také se více bance přeplatí na úrocích, pokud se hypotéka splácí celou dobu. Spíš doporučujeme klientům nastavit s počátku spíše delší dobu splatnosti (a nižší splátky) a ke konci fixace úrokové sazby dát nějakou mimořádnou splátku a tím si splatnost zkrátit.
  • Typ úrokové sazby (proměnná či fixní). Fixní sazba je pevně stanovená na nějaké období (období fixace úrokové sazby) a variabilní je závislá na sazbě PRIBOR vyhlašované ČNB. Přehled o sazbách PRIBOR si můžete udělat zde: sazby PRIBOR. Nejčastěji se používá jednoměsíční PRIBOR. Proměnné úrokové sazby jsou v současné době obecně nižší než úrokové sazby fixované. Odhadnout budoucí vývoj úrokových sazeb nelze, ale zatím všichni klienti, kteří se pro proměnnou sazbu rozhodli, na tom vydělali (tento typ produktu existuje na hypotečním trhu cca 3 roky). Obecně platí, že proměnná sazba je vhodnější pro klienty, kteří mají ochotu pravidelně vývoj sazeb sledovat a jsou celkově flexibilnější, kdežto pro konzervativně založené klienty je lepší sazba fixovaná. Hypotéky s proměnnou sazbou mají u různých bank různé obchodní názvy, ale jedná se pořád o to samé.
  • Období fixace: toto je období, po kterou se nebude měnit úroková sazba, ale také období, po které nemůžete hypotéku bez sankce doplatit; tedy nemůžete ani nemovitost bez sankce prodat. V současné době platí, že nejoblíbenější fixace jsou na tři či pět let. Toto jsou také fixace s nejnižšími úrokovými sazbami. Úrokové sazby v bankách jsou dnes na historickém minimu, takže to nahrává spíše fixacím delším. Nedoporučoval bych ale delší než pět let - do pěti let od pořízení prodává zakoupenou nemovitost z nejrůznějších důvodů až překvalivě velké množství klientů.
  • Rizikové pojištění úvěru (zpravidla na smrt, trvalou invaliditu a dlouhodobou pracovní neschopnost): v dnešní době není ve většině případů k hypotéce povinné a měsíční výdaj na takovéto pojištění se u průměrné hypotéky pohybuje v řádu stokorun. Posouzení zda ano či ne je velmi individuální. Pro živitele pětičlenné rodiny, která zcela závisí na jeho příjmu, bych ho zcela jistě doporučil, zatímco pro svobodného podnikatele, který kromě kupované nemovitosti vlastní ještě několik dalších, bych ho zcela jistě nedoporučil.
  • Typ splácení: nejčastější je tzv. anuitní splácení, ovšem kromě toho je možné zvolit tzv. progresivní, degresivní, hypoteční kontokorent nebo offset hypotéku. O těchto typech hypoték si můžete přečíst zde: Jaké existují typy hypoték?.
  • Mimořádné splátky: obecně platí, že dát mimořádnou splátku či úvěr zcela splatit je možné při skončení fixace úrokové sazby. (Neplatí to ovšem ve všech případech, banky dnes nabízejí různé mimořádné bonusy, které jsou ovšem podmíněné setrváním u stejné banky i po skončení doby fixace.) Pokud budete chtít dávat mimořádné splátky i mimo dobu konce fixace, je potřeba tuto možnost zvolit na začátku splácení. Různé banky to různým způsobem umožňují, téměř vždy ale za nějaký příplatek.
  • Ochota měnit aktivní (používaný) účet u stávající banky: ve většině případů je získání atraktivní úrokové sazby u nějaké banky podmíněné vedením a využíváním hlavního běžného účtu u této banky. Je třeba si tedy rozmyslet, zda by pro mně byla nějaká o trošku výhodnější úroková sazba důvodem pro změnu banky. Někdo je u stávající banky spokojený a raději by ji neměnil, a někdo právě naopak, nemůže se už dočkat, až od této banky odejde.
  • Vlastní bonita (atraktivita pro banku): pokud je někdo například ředitelem významné společnosti a jeho čistý měsíční příjem je šestimístné číslo, určitě si může vybírat a všechny banky se přímo přetrhnou, co pro něj všechno mohou udělat. Pokud je někdo na druhé straně cizinec s občanstvím mimo EU, podniká v ČR a může prokázat bance příjem daňovým přiznáním za jediný rok, dají mu hypotéku v podstatě u jedné jediné banky.

500px:

Jsem amaterský fotograf a fotografování mám rád. Pokud vás už hypotéky nudí, můžete se podívat na pár mých fotek na 500px.
Užijte si letní dovolenou!

Railway line by Jan Fidler on 500px.com